В случае когда Организация арендует у физлица (собственника) квартиру для проживания своих работников, Организация должна платить налог на недвижимость при аренде квартиры у физлица. За неимением стоимости в организации по государственной регистрации недвижимости и в налоговом органе следует определить ее с помощью оценщика или самостоятельно.
Организации признаются плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям, которые принадлежат им на праве собственности, находятся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении. Кроме того, если организация арендует капитальное строение у физлица, то она уплачивает налог на недвижимость за объект аренды (ст. 225, абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 226, подп. 1.1 и 4.4 ст. 227 Налогового кодекса Республики Беларусь (с изменениями и дополнениями (далее – НК)).
Вместе с тем освобождаются от налога на недвижимость у организаций капитальные строения государственного жилфонда и жилфонда организаций негосударственной формы собственности. Исключение составляют одноквартирные жилые дома, жилые помещения в многоквартирных, блокированных жилых домах, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций и неиспользуемые для проживания физлицами (подп. 1.1 ст. 228 НК).
Все жилые помещения в стране образуют жилфонд. Он подразделяется в зависимости от формы собственности на государственный (республиканский и коммунальный) и частный. В свою очередь частный фонд, состоит из жилфонда организаций негосударственной формы собственности и жилфонда граждан (п. 1, 2, 4 ст. 10 Жилищного кодекса).
При сдаче в аренду квартира остается в собственности физлица и не переходит в состав жилфонда организации. Поэтому организация не вправе воспользоваться льготой и должна уплачивать налог на недвижимость по арендованной у физлица квартире (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 226 НК, п. 1 ст. 621 ГК, п. 3 Письма МНС от 21.02.2019 N 2-2-13/00456).
Налоговой базой при исчислении налога на недвижимость по арендованному имуществу является его стоимость, указанная в договоре. При этом она не может быть меньше стоимости, которая определена (п. 2 ст. 229 НК):
- по запросу собственника территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по госрегистрации);
- специалистом, имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
- в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Иной порядок предусмотрен в Положении о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 N 187 (с изменениями и дополнениями) (далее - Положение N 187).
Оценку капитальных строений для исчисления налога на недвижимость производят организации по государственной регистрации на 1 января текущего года по запросу собственника. В случае отсутствия такой оценки в текущем году собственник может обратиться также в налоговый орган для получения сведений о стоимости помещения. Кроме того, организация-арендатор может самостоятельно определить стоимость (п. 1, ч. 1 подп. 3.1, абз. 1 подп. 3.2 Положения N 187).
Для этого арендатор индексирует стоимость капитального строения, примененную в качестве базы налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений (далее - коэффициенты). Указанные коэффициенты устанавливаются ежегодно Министерством строительства и архитектуры (подп. 3.2.1 Положения N 187).
Если в предыдущем году налоговая база налога на недвижимость не определялась, для расчета берется базовая расчетная стоимость 1 кв. м типового здания или сооружения и умножается последовательно на все коэффициенты начиная с 01.01.2014 и общую площадь оцениваемого капстроения (подп. 3.2.2 Положения N 187).
Таким образом, при аренде квартиры у физлица организация должна уплачивать налог на недвижимость по данному объекту. Стоимость квартиры можно определить путем ее оценки (организацией по госрегистрации, аттестованным оценщиком), а также через обращение собственника в налоговый орган. Кроме того, организация может самостоятельно рассчитать стоимость квартиры исходя из базовой расчетной стоимости 1 кв. м типового здания.
Аренда квартиры у физического лица для своих работников
